Chcete mít sídlo firmy doma? U domu s hypotékou si nejdřív přečtěte úvěrovou smlouvu.
Založíte si společnost nebo začnete podnikat a jako sídlo jednoduše uvedete adresu svého domu. Vždyť je váš, bydlíte v něm a poštu si tam bez problémů převezmete.
Dům je sice opravdu ve vašem vlastnictví, avšak je zatížen zástavním právem ve prospěch banky. Vedle zákonných povinností proto mohou být důležité také závazky, které jste vůči bance přijali v úvěrové nebo zástavní smlouvě.
A právě na to se někdy zapomíná.
Může být tedy sídlo společnosti v rodinném domě zatíženém hypotékou? Ano. Sídlo společnosti může být v rodinném domě nebo bytě. Sídlem podnikatele je adresa zapsaná ve veřejném rejstříku.
Pro zápis se dokládá právní důvod užívání prostor. Obvyklým dokladem je písemné prohlášení vlastníka, že s umístěním sídla souhlasí; jeho podpis musí být úředně ověřen a prohlášení nesmí být starší než tři měsíce. Souhlas vlastníka však není nutné dokládat, je-li právní důvod užívání zjistitelný z veřejné evidence – například je-li společnost sama vlastníkem domu.
Je důležité rozlišovat mezi sídlem a skutečným výkonem podnikatelské činnosti v domě. Pouhý zápis sídla je administrativní údaj. U živnosti je provozovnou prostor, v němž je živnost skutečně provozována.
Samotné sídlo pak také neznamená, že musí být dům označen jako provozovna. Povinnost viditelně označit provozovnu se týká prostoru, kde je živnost skutečně provozována.
Znamená pak sídlo firmy automaticky zesplatnění hypotéky?
Samotný zápis sídla společnosti na adrese domu zpravidla neznamená, že vám banka automaticky zesplatní hypotéku.
Rozhodující jsou ale konkrétní podmínky vaší úvěrové a zástavní smlouvy. Banku může zajímat zejména to, zda se nemovitost nadále užívá v souladu s účelem financování a smluvními podmínkami. Pouhý zápis sídla společnosti na adrese rodinného domu sám o sobě nepředstavuje změnu v užívání stavby. Ta může být relevantní teprve tehdy, jestliže se v domě začne reálně vykonávat činnost, která změní způsob jeho užívání nebo má významnější dopady na okolí, bezpečnost, hygienu či požární ochranu.
Riziko tedy většinou nevzniká kvůli samotné cedulce s názvem společnosti na domě. Problém může nastat tehdy, když je sídlo spojené se skutečným podnikáním v nemovitosti a vy tím porušíte některou ze smluvních povinností vůči bance.
Porušení konkrétní smluvní povinnosti může podle obsahu smlouvy vést například k požadavku na nápravu, doložení informací, změnu pojištění nebo doplnění zajištění. Občanský zákoník stanoví, že zástavní dlužník se musí zdržet jednání, kterým by zástavu zhoršil na úkor zástavního věřitele; při nedostatečnosti zajištění ji musí přiměřeně doplnit. Zda a za jakých podmínek může banka požadovat předčasné splacení úvěru, je nutné posoudit podle konkrétní úvěrové smlouvy a okolností případu.
Skutečnost, že vám rejstříkový soud sídlo společnosti bez problémů zapíše, ještě neznamená, že je všechno v pořádku také ve vztahu k bance.
Rejstříkový soud zkoumá především to, zda má společnost oprávnění danou adresu jako sídlo používat. Nezkoumá za vás, zda jste zápisem sídla neporušili úvěrovou smlouvu.
Souhlas vlastníka domu a případný souhlas banky jsou tedy dvě rozdílné věci.
Co tedy udělat před zápisem sídla?
Než sídlo společnosti do domu s hypotékou zapíšete, přečtěte si:
- úvěrovou smlouvu,
- zástavní smlouvu,
- všeobecné a produktové podmínky banky.
Hledejte zejména ustanovení o účelu úvěru, způsobu užívání nemovitosti, změně užívání, oznamovací povinnosti, zhoršení zajištění a předčasné splatnosti.
Pokud si nejste jistí, obraťte se na banku a popište jí konkrétní situaci. Uveďte, zda půjde pouze o formální sídlo, nebo zda se bude v domě skutečně podnikat.
Odpověď si nechte zaslat písemně. Telefonické ujištění pracovníka infolinky vám v případném budoucím sporu příliš nepomůže.
Ve většině případů lze však sídlo firmy v domě s hypotékou vyřešit bez větších komplikací. Někdy stačí banku informovat, jindy může být potřeba její předchozí souhlas.
Problémem není samotné sídlo společnosti. Problémem je udělat změnu bez kontroly úvěrové smlouvy a teprve později zjišťovat, že banka měla být informována.
U domu zatíženého několikamilionovou hypotékou je jeden písemný dotaz bance podstatně levnější než následný spor o předčasné splacení úvěru.
JUDr. Suzan Vonešová